미분양 폭탄이 예상되는 한해인데, 분양시장은 어떠한 상황인가? 검은색: 전국 미분양, 빨간색: 수도권 미분양. 사실은 지금 미분양이 올라왔다고는 해도, 과거에 비해서 그렇게 많이 올라오지는 않았다. 그런데 문제는 기울기가 나타나는 것처럼 급속도로 증가하고 있다. 그러면 미분양이 왜 문제인가? 건설사가 작업해놓은 현장이 되게 많은데, 분양을 해야 금융비용을 충당할 수 있는데 분양을 시세대로 하자니 사람들이 들어오지 않게된다. 2021,22년에 부동산 가격이 증가할 수 있었던 이유도 미분양 물량이 거의 없었고 거의 최저점을 기록하였다. 생각보다 입주물량이 많지 않은데, 우리가 잘못 해석하고 있는 것인가? 잘못 생각할 여지가 있는게, 민간어플에서 보여주고 있는 입주물량은 과거에 분양을 했던 것들만 통계로 잡고..

현시점 2022년 말. 정말 하락장이 왔나? 그렇다. 전세가율 = 전세가 / 매매가 위의 사진에서 회색 진한 막대그래프가 전세가율. PIR: 평균 소득을 버는 사람이, 그 지역의 평균가격 아파트를 구매하는 데 걸리는 기간. 즉 PIR이 10배라면, 10년치 소득을 모두 모아야 주택 1채를 살 수 있다는 뜻. 2012년 근방에 그래프를 보면, 전세와 매매가 추월하는 모습을 살펴볼 수 있게 된다. 이는 매매가가 떨어지면 집을 사려고 하지 않기 때문이다. 그치만 집에서 살긴 살아야 하므로 전월세를 선택하게 된다. 통상적인 하락장에서 발생하는 일. 서울 아파트의 평균 PIR은 12.2년, 서울 아파트의 평균 전세가율은 59.8% 떨어지고 있을때에는 집을 사기가 굉장히 어렵다(공포심리). 전세가율이 평균(59.8..

서울에서 보면 2달새 2억씩 떨어지고 있다. 작년보다 이렇게 빨리 떨어지는 이유는? 하락의 궤도가 추세적으로 보이지 않는다. 급매가 일어나는 곳들을 살펴보면 대부분 역세권 수용지역. 역세권 1,2인 가구가 대세, 소형평수가 대세, 소형평수는 상대적으로 투자금이 적다. 그래서 2030 세대들이 이런 곳들을 많이 투자한 상태. 금리가 높아지고, 집값은 떨어지고 있는 추세인데, 1주택자인 경우, 팔거나 버텨야 하는 기준이 있을까? 20~21년도에 산 가격이 19년도보다 더 떨어지게 된다면, 금리를 버틸수 있다면 감당하고, 그렇지 않는 경우는 빠르게 매도를 해라. 무주택자들이 꾸준히 지속적으로 관심을 가졌으면 하는 지역은? GTX안타게 해주는 도시 고양시(일산 테크노밸리, 방송영상밸리) 청주(2차전지, 바이오산..

Q. 한 분야에서 최고가 되려면 어떻게 해아할까? 1. 남들과 다른 차별점 만들기 나는 잘하고 다른사람은 못하는거. 우리 회사는 잘하는데 다른 회사는 못하는거. 2. 위의 1번같은 경우가 없을 경우, 잘하는 영역들을 조합하여 새로운 영역을 만드는 것. 미국에 직장을 풍자한 만화를 그려서 백만장자가 된 스콧 애덤스라는 분 왈, "만화, 직장생활, 유머, 그림, 작가 모든 능력에서 최고가 아니지만, 요 모든것을 조금씩 할줄아는 사람은 없다." 조합을 많이 하면 할수록 최고가 되기 쉬워진다. (유투브, 책, 강의, 직장생활, 재태크를 다 할줄 안다면?) Q. 직장에서 남들과 다른 성과를 내는 법? 일을하는데 착취를 당한다(노예)라는 생각을 버려야한다. 직장생활을 할 때 본인이 월급쟁이가 아니 사업가라고 생각을..

Q. 수도권 청약이 당첨돼도 포기하는 이유? 가격이 떨어질 것 같으니까. 시세차익에 대한 기대감이 줄어서. 거주목적이 대부분 1도 없음. 청약을 포기한다고 해서 노숙자가 되는것이 아니니까. 작년에는 분양아파트 주변 아파트들에 비해서 분양가가 싸게 느껴졌는데, 이제는 그렇지 않게 되었다. Q. 이럴때일수록 가점이 낮은분들에게는 기회가 오는 것이 아닐까? 사람 마음은 다 똑같기 때문에, 가점이 낮은분들도 청약을 넣지 않는다. (시세차익에 대한 희망이 없기 때문에) 항상 하는 말이, 오를때 팔아라. 오를때도 거래량이 점점 줄어드는 시점이 분명 발생하고, 수요는 연기처럼 사라질 것이다. 규제로 인해서 살사람들이 굉장히 특정지어지게 되는데, 여기서 살만한 사람들은 영끌해서 다 사버렸다. 3년치 거래량을 보았을때,..

내용 Q. 서울 수도권을 비롯해서 전국의 아파트가 최대폭으로 떨어졌다는 이야기가 많이 나오고 있다. 현재의 시장 상황을 보자면? 본격적인 하락장으로 들어가고 있다. 예상했던 것보다는 빠르게 이어지고 있다(올해까지는 정체기라고 예상). 금리인상이 빠르게 진행되고 있기에, 영향을 받지 않을 수 없다. 금리인상과 더불어 레고랜드, 흥국생명과 같은 현상이 발생. 금리인상과 더불어 금융기반이 약해져버렸다. 이러한 사항이 부동산까지 파악이 이어나고 있는중. Q. 예전에도 이렇게 금리가 빠르게 상승한 적이 있었던가? 없었다. IMF, 리만브라더스 사태때보다도 훨씬 빠르게 증가하고 있다. 알고 넘어가셔야 할 것이, 대부분이 금리인상으로 가격이 떨어졌다라고 표현하지만, 정확히는 부동산 시장이 정체기 및 하락기를 먼저 맞..