[월급쟁이부자들] 앞으로 부동산 시장이 진짜 무서워지는 이유, 조심해야 합니다 (배문성)

미분양 폭탄이 예상되는 한해인데, 분양시장은 어떠한 상황인가?

검은색: 전국 미분양, 빨간색: 수도권 미분양.

사실은 지금 미분양이 올라왔다고는 해도, 과거에 비해서 그렇게 많이 올라오지는 않았다. 그런데 문제는 기울기가 나타나는 것처럼 급속도로 증가하고 있다.

그러면 미분양이 왜 문제인가? 건설사가 작업해놓은 현장이 되게 많은데, 분양을 해야 금융비용을 충당할 수 있는데 분양을 시세대로 하자니 사람들이 들어오지 않게된다. 2021,22년에 부동산 가격이 증가할 수 있었던 이유도 미분양 물량이 거의 없었고 거의 최저점을 기록하였다.

 

생각보다 입주물량이 많지 않은데, 우리가 잘못 해석하고 있는 것인가?

잘못 생각할 여지가 있는게, 민간어플에서 보여주고 있는 입주물량은 과거에 분양을 했던 것들만 통계로 잡고 있는데, 과거와는 다르게 현재는 분양가 상한제를 최대한 이용하기 위해 착공부터 하고 나중에 분양을 하자 하는 경우도 있기 때문에 수집이 되지 않은 물량들도 있다.

2025년에 예정된 둔촌주공만 하더라도 12,000세대 가량이 나올 것이고 몇몇 더 있는데 그러한 통계들이 누락되었다고 볼 수 있다. 추가로 3~4년뒤의 입주물량은 예측하기 어렵기 때문에 너무 그래프를 신뢰할 이유는 없다.

오른쪽 그래프에서도 볼수 있듯, 착공물량 즉 공사를 시작한 물량은 점점 늘어나고 있는데 분양물량 즉 분양을 시작한 물량은 줄어들었다. 분양물량만 본다면 공급이 계속 줄어들고 있구나 라고 생각할 수 있지만, 착공물량 관점에서는 오희려 과거보다 공급이 늘어나고 있다고 판단할 수 있다.

 

일반인들이 입주물량은 부동산 어플을 통해서 쉽게 확인할 수 있지만, 착공물량은 어디서 확인할 수 있는가?

국토교통부 사이트에 가면 주택, 아파트 등 각각 세분화된 정보를 일반인들도 확인할 수 있다.

 

2020,21년도만 하더라도 분명 물량이 어느정도 있었는데, 지금의 분위기(집값이 하락하는 분위기)와는 다른 이유는 무엇인가?

그때는 코로나로 인해서, 금리를 확 낮춰버렸던 이유. 돈의 가치를 확 낮춰버렸기 때문에 가능했던 것. 내가 가지는 현금의 가치가 계속 떨어진다고 생각하면 뭐라도 가치있는 것으로 바꾸는게 이득이기 때문.

 

건설사의 분위기는 어떠한가?

과거에는 분양이 잘 되었기때문에 입주를 해서 입주 잔금을 받으면서 건설비용을 충당할 수 있었는데, 현재처럼 만약에 분양이 잘 안된다면 큰 문제가 발생할 수도 있다. 입주자 입장에서도 전세보증금을 돌려받아야 들어올 수 있는데 그렇지 못하게 되어 분양이 늦어지게 되는 경우도 발생한다.

 

역전세 관련

대표적으로 가져온 자료는 부촌의 반포 아크로리버파크.

거래 절벽이 있다보니까 매매가 자체는 떨어지지 않은 것처럼 보이나, 전세가를 보면 알 수 있듯 20~25억 사이하던 전세가가 다시 빠르게 15~20억대로 내려오고 있다. 그렇다면 저때당시 22~3억때 갭투자를 하셨던 분은 5~8억을 돌려줘야 할수도 있는 상황이 발생할 수 있다. 이때 만약 무리해서 대출을 하여 집을 구매하였다면 해당 금액이 있을리가 없고, 만약 저 7~8억을 다른 집을 구매하는데 사용하였거나 다른 곳에 투자를 하였다면 만기때 제대로 구하지 못할 수도 있을 것. 예시는 부촌의 아파트라서 다들 부자들이라 괜찮겠지만, 송도나 다른 곳에서도 비슷한 상황이 발생하고 있어서 문제. 집을 팔아도 전세금정도 조차 온전히 못돌려받을 수 있는 현상이 발생

 

이런 상황에서의 주의할 점?

결국 금리를 간과해서 발생한 이유가 아닐까. 금리가 이렇게 까지 빠르게 치솟을주는 아무도 예측하지 못했을 것이다. 작년만 하더라도 작년 8월에 임대차법 2년이 만기가 됨으로 전세값이 폭등할것이다 라는 예측이 만무하였으나, 오희려 완전히 반대로 갈 것이다. 전세보증금의 금리도 많이 높아졌고, 월세가 오희려 전세보다 이득인 경우가 많아졌다. (전세를 하자니 차라리 전세금으로 은행에 넣어두면 이자로 월세를 충당할 수 있음)