[더라이브 부동산특강] 2023 집값 바닥 위치는 여기? (이광수)

부동산 시장을 예측하신 분은 많은데, 맞게 예측하신 분은 많이 없고 그 중 한분이시다. 예측대로 시장이 움직인다고 생각하시는지?

대체로 통계지표를 보면, 2022년 12월 기준 18.8% 하락하면서 역대 최대 낙폭을 보여주고 있다. 예언했던 것은 지난해 9월부터 앞으로 더 떨어진다고 하였고, 위원님 생각으로는 앞으로 더 떨어진다고 보면 된다.

둔촌 주공의 계약률이 6~70% 정도를 보여주고 있는데, 이정도면 잘한건가?

대부분의 언론에서는 이정도면 선방했다고 말하고 있는데, 사실 굉장히 안좋은 상황이다. 우리나라의 가장 좋은 지역에서 완판되지 않았다는 사실은 그만큼 시장이 좋지 않다는 것. 1년전만 하더라도 일주일만에 완판되었을 것. 규제를 다 풀어주고 대폭적으로 정부에서 밀어주고 있음에도 미분양이 났다는 것 역시 상황이 좋지 않다는 것을 증명.

2023년 키워드 1. 새 집이 안 팔려

둔촌주공을 시작으로, 미분양 아파트는 한해동안 계속 증가할 것. 위원님 예측으로는 9만~10만 정도의 미분양 가구가 발생할 것으로 추정. 1년전만 하더라도 1만~2만정도였는데, 10만 가구가 된다면 굉장히 빠른 속도로 증가하고 있음. 정부가 본 미분양 위험 수위는 6만 2천가구 정도인데, 이보다 훨씬 웃도는 수치니 건축 업계에도 위험한 상황.

2023년 키워드 2. 전세의 추락

전세의 하락속도가 빠를 것으로 예측된다. 이유는 입주물량이 증가하고 있기 때문에. 내년에 6천가구 정도 강남에 입주하게 되는데, 이런 집에 들어갈 세입자들이 많지 않다. 강남의 전세 하락 사례는 총 2번밖에 없었는데, 2004년 정부의 강한 부동산 규제로 한번, 한번은 서브프라임으로 인한 금융위기로 한번. 올해는 아마 세번째 하락 사례가 되지 않을까.

2023년 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?

한마디로 정의하면 기대 이상일 것이다. 여기서 말하는 기대는 생각보다 더 떨어질 것이다. 예상하지 못하는 현상들이 많이 발생하고 있으며, 이는 예상하지 못하는 결과를 가져다 줄 것이다.

정부에서 부동산 규제를 다 풀었음에도 불구하고, 정책이 부동산 가격을 더 떨어뜨리고 있다고 생각하신다. 사람의 심리가 정부가 잘해주면, "조금 있으면 정책을 더 풀어주겠지?" 하는 심리에 매매를 미루게 될 것. 더 풀 정책들도 많이 남아있기에. 반대로 제작년만 하더라도 부동산 규제를 엄청 심하게 했더니 결국 부동산 가격은 올랐다. 정책의 일관성이 없기 때문에, 가격을 더 빠뜨릴 것 같다.

언제까지, 어디까지 빠질 것인가?

서울 기준으로 해서 23프로정도 빠지면 살 사람이 많이 등장할 것이고, 그러면 거래량이 증가해서 다시 부동산 시장이 살아날 것으로 예상된다. 23%정도의 가격은 2019년 중반대 시점의 가격(코로나 터지기 전의 가격. 다르게 해석하면 코로나 기간때의 가격은 버블이라고 생각하면 된다.)

이렇게 계산된 근거는 무엇인가? 이렇게 떨어지면 우리나라의 평균소득과 평균자산으로 원리금을 상환하는 부담금이 35%정도로 하락한다. 이정도 되면 대출받고 버는 돈으로 감내할 수 있다 수준이 되는 것이다. 2023년 1월 서울 기준은 한 8% 정도 빠졌다고 보면 된다.

사고싶은 아파트가 있다면, 그때 시점과 지금과 비교하면 된다. 23%가 빠지는 시점은 올해일지 내년일지는 전망하기는 어렵다. 거래량도 항상 보고 있어야 한다. (거래량이 증가하면 누군가는 사고 있기 때문에)

거래량은 어디서 확인할 수 있는가?

거래량도 요즘 모두 공개되어 확인할 수 있지만, 현재 관심있게 보는 단지의 거래량을 잘 모니터링하면 된다. 예) 현재 100채 중 1~2채 정도 거래되고 있는데 어느달부터 5~6채가 거래된다면 조금 더 유심히 살펴볼 것.