[월급쟁이부자들] 앞으로 5년동안 집값이 하락하게 되는 이유(이현철)

내용

Q. 서울 수도권을 비롯해서 전국의 아파트가 최대폭으로 떨어졌다는 이야기가 많이 나오고 있다. 현재의 시장 상황을 보자면?

본격적인 하락장으로 들어가고 있다. 예상했던 것보다는 빠르게 이어지고 있다(올해까지는 정체기라고 예상). 금리인상이 빠르게 진행되고 있기에, 영향을 받지 않을 수 없다.

금리인상과 더불어 레고랜드, 흥국생명과 같은 현상이 발생. 금리인상과 더불어 금융기반이 약해져버렸다. 이러한 사항이 부동산까지 파악이 이어나고 있는중.

Q. 예전에도 이렇게 금리가 빠르게 상승한 적이 있었던가?

없었다. IMF, 리만브라더스 사태때보다도 훨씬 빠르게 증가하고 있다. 알고 넘어가셔야 할 것이, 대부분이 금리인상으로 가격이 떨어졌다라고 표현하지만, 정확히는 부동산 시장이 정체기 및 하락기를 먼저 맞고, 그다음에 금리인상이 더불어져서 하락폭이 증가한 것이 맞다. (기름을 부은 꼴)

Q. 쉽게 불이 꺼지지 않을텐데, 내년 시장은 어떻게 바라보는가?

내년 시장이 좋을 것이라고 예상하기는 어렵다. 전세가도 같이 하락하고 있기 때문에. 금리인상이 멈추는 시점을 정확히 예측하기는 어렵지만, 부동산 가격이 반등하기는 쉽지 않다. 물론 정체할 가능성은 염두하고 있다. 정부가 시장을 잘 이해하고 적절히 대응하고 있기 떄문에, 정부가 위기라고 판단하면 약간의 반등도 기대해볼 수 있지 않을까. (정부의 정책에 달려있다.)

Q. 언제까지 하락이 지속될까?

보통은 5년동안 하락하는 경향이 있다. 2027년까지는 하락장으로 예상하고, 그 이후에는 바로 반등하리라 예상하기 어렵고 정체기가 오지 않을까 싶다. 2030년쯤 되면은 매수 관점을 갖는게 좋지 않을까.

저점은 2027년정도로 생각하는데 2030년때 매수타이밍을 가지라는 말씀을 드리는 이유는, 27년이 아마 저점일테지만 가격이 거의 변동이 없어서 근 몇년간은 멘탈이 힘들지 않을까.

Q. 현재 상승장, 하락장을 시기적으로 잘 맞추셨다. 이러한 판단의 근거는 무엇인가?

하락장에서 턴을 하기 위해서는 반드시 전세난이 있어야 한다. 매번 하락장 상승장을 목격하면서 느낀 바로는, 단순히 개미투자자들이 한건 두건 산다고 상승장이 펼쳐지는 것이 아닌, 분위기가 만들어져야 본격적인 상승장이 온다고 한다.

전세난은 어떻게 생기는가? 하락장에서 오랜 시간동안 투자자들이 투자를 안하고, 전세 공급이 줄어들고, 월세로 돌리는 경우가 많다. (하락장에서 전세는 손실을 많이 가져다주고, 월세는 그나마 손실을 메꿀수가 있다. 이자보다는 월세를 많이 받으니. 현재는 금리가 높으니 특수한 상황) 이런 시장상황은 보통 4년정도 걸리고, '난' 이라는 상황이 발생한다.

그다음 근거로는 미분양. 대부분이 미분양이 시장에 미치는 영향, 이런 현상이 왜 발생하는지를 잘 모르신다. 분양이라는것은 하루아침에 계획되는 것이 아니다. 미분양이 나더라도 모든 세대가 미분양 나는 것이 아니라, 일부만 미분양이 나기때문에 건설사 입장에서는 몇세대만 분양들어와도 건물 올리고 하는데 필요한 비용은 메꿀수 있기때문에 계속 분양을 하는 것. 이제 건설사도 분양하는 것이 손해인것을 아니까 분양 계획을 현재 시점에서 줄이고, 그러면 3~4년 뒤에는 분양 자체가 많이 줄어들게 된다.

Q. 수도권 미분양은 어떻게 되는가?

9월치를 확인해보았는데, 경기도에서는 5553세대가 미분양이 났다. 증가세도 가파르게 증가하는 추세. (수도권은 아니지만 9월기준 미분양 1만세대가 넘는다) 경기도에서 가장많이 미분양이 났던 시기에는 3만8천세대. 서울이 4천건. 하락 초반인데도 경가도가 5000건이 넘은 현상이 발생했으므로, 가파르게 증가하지 않을까 싶다.

중요하게 판단할 것은, 수치 자체에만 집중하는것이다. 부동산은 흐름이다. 점점 미분양이 늘어나는 추세자체에 집중하자.